共有名義の不動産や共有持分のみを売却する方法は?

共有持分とは?

不動産を複数人で所有する事を「共有持分」と言います。

【例えば】「共働きの夫婦がマンションを購入」した場合に、夫が3000万円(住宅ローン) 奥さんが1000万円(頭金)を出した場合 購入したマンションの所有権の割合は、夫(4分の3)奥さん(4分の1)のようになります。

 また、相続によって3人の子供が親から不動産を相続した時などで、兄弟が均等に相続して 長男(3分の1)長女(3分の1)次男(3分の1)のようになるケースも多いです。 

 このように不動産は、持分の割合を決めて所有することが可能です。

(図 - 1)共有名義の不動産とは

 この共有名義は、不動産の所有権として届出を行うと登記簿謄本(甲区)に記載されます。この持分の割合は、建物の(4分の1)をご主人、建物の(4分の3)を奥さん、土地は全ては奥さんの名義のように、土地と建物で持分の割合を変えることも可能なのです。

不動産の共有持分を確認したい時は?

不動産の共有持分を確認したい時は、最寄りの法務局で登記事項証明書(全部事項証明書)を取得して確認することができます。

【例えば】調べたい不動産の所在地が埼玉県の場合でも、埼玉県の法務局に行く必要はありません、東京都の法務局から登記事項証明書を取得することが出来ます。

 この登記事項証明書を取得するには、必要事項を法務局に備え付けの「証明書交付申請書」に記載して申し込みします。この申し込み書には、請求する人の住所氏名の他に、土地や建物の住所を記入する必要があのですが、この住所の地番が「やっかいなことに」住所表記などの番地号と異なる場合があるのです。

その場合はまず「公図」から取得して対象となる土地の地番を調べる必要があります。

共有名義の不動産を売却する方法は?

 このような、共有名義の不動産は共有人の一人が勝手に売却することは出来ません。共有不動産の売却には共有者全員の許可が必要となります。

 基本的には、不動産の売買契約書に共有者全員が記名捺印を行いますが、共有人の代表者が売買契約を行う場合には共有者全員の委任状が必要になります。

 【例えば】両親が所有していた、アパートを兄と弟がそれぞれ50%ずつ相続していた場合などの事例ですが、相続した「アパート」が建築から40年以上経過してしまい古くなってしまいました。雨漏りの工事や給湯器の交換やリフォーム工事などで「工事業者に見積を依頼すると1000万円以上がかかることがわかりました」、「どちらが支払いうか」「見積もり金額が高い」などの揉め事に発展してしまうケーがあります。

 そこで、この「アパート」を売却しようと弟が兄に無断で、不動産会社に売却見積依頼をしました。ところが兄には、売却の意思が全くありませんでした。

 共有不動産の売却には、共有者全員の同意が必要です。不動産の売買契約書には、全ての共有者の署名捺印または委任状が必要ですし、引き渡し決済時には共有者全員の委任状や印鑑証明などが必要になります。

共有持分のみを単独で売却する方法

(1)共有不動産が土地の場合

共有する不動産が土地(空き地)の場合、土地を分割して売却する方法があります。土地を分割することを分筆(ぶんぴつ)と言います、分筆を行う為には土地の測量を行い分割後の測量図を作成して、法務局に土地の所有者全員で届出を行います。

(2)共有不動産がマンションや一戸建ての場合

共有する不動産がマンションや一戸建ての場合、分割して売却する事が出来ません。また、土地の場合でも、「変形地で細長い」「面積が小さすぎる」などの理由により分筆できないケースがあります。

そのような場合には、「持分のみ売却」する方法もあります。

不動産の持分の売却は通常の不動産の売買契約と同じく、所有権の移転登記を行います。但し、共有持分の売却の場合は一般的な相場価格の70% 〜 50% 程度になる事が多いようです。

原田建設不動産では共有持分の売却に関するご相談を多数お受けしております。

相続した不動産の売却時には、多くの問題が発覚する場合があります。このような時には、経験の豊富な不動産会社選びが重要になります。

① 相続した不動産が借地の場合

② 相続した建物に賃借人がいる場合

③ 境界線が不明瞭な為、測量や分筆ができない

④ 調査してみると相続した土地の上に、他人の建物が建っていた

⑤ 相続未登記で相続人がわからない

東京都荒川区東日暮里6丁目60-9
TEL : 03-3805-3332   FAX : 03-3806-2684

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